Decretos de vivienda 2026: qué está en vigor, qué cambia en el alquiler y qué decide la Diputación Permanente

A 21 de octubre de 2026 hay dos decretos-ley de vivienda pendientes de que el Congreso decida si los mantiene. El Real Decreto-ley 29/2026 —prórroga extraordinaria de alquileres, límite a las subidas, suspensión de desahucios de personas vulnerables, préstamos TU CASA y un paquete fiscal— ya está en vigor. El Real Decreto-ley 28/2026 —renovación automática de los contratos e indemnización por no renovar— solo entrará en vigor el 15 de noviembre si antes se convalida. Como las Cortes están disueltas, la decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que tiene previsto votar el 12 de noviembre.

Cómo se ha llegado hasta aquí

1. 29 de septiembre. El Consejo de Ministros aprueba los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026. Se publican en el BOE el 30 de septiembre y el 1 de octubre.
2. 2 de octubre. El Pleno del Congreso rechaza convalidarlos: el 26/2026 obtiene 172 votos a favor y 178 en contra; el 27/2026, 166 a favor y 184 en contra. Ese mismo día el BOE publica su derogación.
3. 5 y 6 de octubre. El presidente del Gobierno disuelve las Cortes y convoca elecciones para el 29 de noviembre. Con las Cámaras ya disueltas, el Gobierno aprueba dos nuevos decretos-ley, el 28/2026 y el 29/2026, que reproducen en lo sustancial los anteriores con algunos cambios.
4. 7 de octubre. Los dos nuevos decretos se publican en el BOE.
5. 12 de noviembre (previsto). Votación de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso.

Por qué un decreto-ley necesita convalidación y qué es la Diputación Permanente lo explicamos en nuestra guía sobre real decreto-ley y ley ordinaria.

Qué contiene el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor)

Según el resumen oficial del Gobierno y el texto publicado en el BOE, estas son sus principales medidas:

Alquiler

• Prórroga extraordinaria. Los inquilinos cuyo contrato de vivienda habitual termine hasta el 31 de diciembre de 2028 pueden pedir una prórroga de hasta dos años, por periodos anuales, con las mismas condiciones. Es necesario estar al corriente del pago de la renta, también en los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptarla salvo que se pacten otras condiciones o acredite que necesita la vivienda para sí o para sus familiares.
• Límite a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, vinculado al índice de referencia de precios del alquiler. La nota oficial menciona un máximo del 2 % a falta de acuerdo entre las partes; como la redacción es técnica, recomendamos comprobar en el texto del BOE cómo se aplica a cada contrato.
• Alquileres de temporada: el propietario debe justificar el motivo temporal del traslado del inquilino; la duración general será de entre 31 días y 12 meses, y si se encadenan más de dos contratos temporales se convierten en un arrendamiento de vivienda habitual.
• Alquiler por habitaciones: en las zonas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.

Desahucios y compras especulativas (hasta el 31 de diciembre de 2030)

• Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional en varios supuestos, con compensación al propietario a cargo de la Administración en determinados casos. No se aplica si el propietario también es vulnerable y tiene dos o menos viviendas.
• Límites a la compra de vivienda por parte de grandes tenedores y de fondos que adquieren deuda hipotecaria impagada, que no podrán comprar por debajo del 70 % del valor de mercado, con excepciones para vivienda asequible o social.

Fiscalidad

• Nueva deducción estatal en el IRPF para inquilinos con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales: el 10 % del alquiler pagado por la vivienda habitual.
• Reducciones de hasta el 100 % en el IRPF para propietarios que no sean grandes tenedores y bajen la renta en determinadas condiciones.
• IVA del 10 % en los pisos turísticos con servicios de tipo hotelero o estancias de hasta 30 noches; IVA del 4 % para la vivienda protegida de forma permanente.
• Posibilidad de que los ayuntamientos apliquen recargos en el IBI a viviendas de uso turístico y a viviendas vacías durante más de tres años de propietarios con cuatro o más.
• Subida del 15 % al 25 % del gravamen de las SOCIMI sobre beneficios del alquiler residencial, con reducciones si destinan viviendas a alquiler asequible.

Algunas medidas fiscales tienen fechas de efectos posteriores a la entrada en vigor del decreto (diciembre de 2026 o enero de 2027). Si el decreto se deroga antes, no llegarán a aplicarse.

Programa TU CASA

Crea una línea de 10.000 millones de euros para financiar la compra de la primera vivienda habitual: préstamos públicos de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, al 0 % de interés y sin comisiones, complementarios a la hipoteca. Las viviendas financiadas quedan sujetas a un precio máximo de venta y, si se alquilan, a una renta por debajo del índice de referencia.

Qué contiene el Real Decreto-ley 28/2026 (pendiente)

Si se convalida, entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026:

• Renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual al terminar el plazo mínimo legal (cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica), por periodos de la misma duración, salvo que alguna de las partes avise.
• El preaviso del propietario para no renovar pasa de cuatro a seis meses; el del inquilino sigue siendo de dos.
• Si el propietario decide no renovar, debe pagar una indemnización mínima de doce meses de renta de una vivienda comparable, salvo en los casos previstos (por ejemplo, si necesita la vivienda para sí o para un familiar de hasta segundo grado, o si el inquilino no reside en ella).

Quién decide y qué se espera

La Diputación Permanente del Congreso tiene 69 miembros en proporción al peso de cada grupo: 27 del PP, 25 del PSOE (incluida la presidenta del Congreso, Francina Armengol), 6 de Vox, 6 de Sumar y uno de ERC, PNV, Junts, EH Bildu y Podemos, este último en representación del Grupo Mixto. La mayoría está en 35 votos.

Cada decreto se vota por separado, sin enmiendas: solo cabe convalidar o derogar. Según las informaciones publicadas tras la reunión de la Diputación Permanente del 16 de octubre, el Gobierno confía en sacar adelante el 29/2026, mientras que el 28/2026 no tendría hoy los apoyos necesarios. Hasta la votación, ambos escenarios siguen abiertos.

Quién tiene competencias en vivienda

La vivienda es una competencia autonómica (artículo 148.1.3 de la Constitución): las comunidades gestionan la vivienda protegida, las ayudas y la declaración de zonas de mercado tensionado. El Estado interviene a través de la legislación civil —la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los contratos—, la fiscalidad estatal y la planificación general, como la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Por eso algunas medidas de los decretos, como el índice de referencia o los límites en zonas tensionadas, solo se aplican en los territorios donde la comunidad autónoma ha activado esos mecanismos.

Y después del 29N

Si los decretos se convalidan, seguirán vigentes y cualquier cambio posterior requerirá una nueva norma. Si se derogan, el Gobierno que salga de las elecciones decidirá si propone otras medidas. Analizamos cómo la vivienda ha llegado a precipitar el adelanto electoral en este análisis.